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出售北京11套房能否帮上市公司盘活闲置资产？近日，宁夏东方钽业股份有限公司（下称“东方钽业”）因计划转让位于北京千鹤家园小区的11套商品房而受到深交所关注。

根据中通诚资产评估有限公司的评估显示，上述11套房产的账面价值为1264.96万元，评估价值为8756.69万元，评估增值率592.25%。东方钽业表示，此次处置能够有效盘活公司存量资产，更好地发挥资金的使用效率，若全部处置完毕，预计将增加处置当期收益3000万元左右。

3000万不是个小数目，深交所也就此次转让对东方钽业发出关注函。12月18日晚，东方钽业回复深交所，表示此次出售的主要目的是盘活闲置资产，出售房产具有商业实质且符合公司发展战略。

16日，AI财经社实地探访千鹤家园看到，目前仍有公司在其中几套房产内经营、办公，部分公司的员工表示对出售一事并不知情。

01 租户不知转让一事

千鹤家园小区位于北京市朝阳区北四环东路，属于商品房，建成于2003年。小区物业人员向AI财经社表示，小区内人员多为普通居民。不过，仍有不少商铺、公司等入驻千鹤家园，东方钽业便是其中之一。

千鹤家园2号楼24层的其中两户、25层的全部八户以及3号楼25层的其中一户，共计11套房产均为东方钽业所有。东方钽业表示，上述11套房产在2016 年以前用于公司华北销售业务和公司内部员工赴京出差住宿。据观察，25层楼道内仍有中色（宁夏）等标识的痕迹，疑为东方钽业的控股股东，即中色（宁夏）东方集团有限公司（下称“中色东方”）的名称。千鹤家园物业人员也表示，“这里原来是中色”。

16日，AI财经社尝试联系上述25层的1-4、7-8户，均无人应答，上述6套房也并未贴有诸如企业名称等任何标识，仅有第5、6两户门前贴有“中国医疗保健国际交流促进会基层卫生分会”、“中晶格中医药科技”的标牌。经查，促进会是一家由民政部批准的非营利性法人社团，北京中晶格中医药科技发展股份有限公司主要从事中医药技术开发，技术咨询、服务，以及食品药品保健品的批发等。

对于房屋租赁情况，基层卫生分会工作人员向AI财经社表示，分会于2019年10月搬进第5户上班，已签订了一年的租约。对于第5户拟被转让的消息，工作人员表示不知情。中晶格公司则在19日向AI财经社表示，第6户内仍有人办公，公司不知晓房屋拟被出售的消息。

除此之外，东方钽业位于千鹤家园3号楼25层第4户的房产，现正运营一家实景密室馆，不是空置状态。

对于11套房的租赁情况，东方钽业在12月14日发布《关于公司处置部分固定资产（房产）的公告》称，经现场勘察核实，东方钽业在千鹤家园小区内的3套房产已签订租赁合同。12月18日，东方钽业回复深交所关注函并表示，目前，部分房产对外租赁，其他房产闲置。截止评估基准日，房屋2#2506和2#2507两套和2#2502-5一间已出租，除此未设定抵押等他项权利。

对于拟出售房屋仍在租期内的情况，东方钽业表示，若公司挂牌交易成功，合同双方将按合同约定，按照协商方式提前解除租赁合同。

东方钽业在对深交所的回复内披露了相关租赁合同的部分条款：根据双方签订的租赁合同第九条(一) 经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；第十条(二)：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。

02 房产源自债权转让

东方钽业名下这11套房产，源自于2004年的一次债权转让。

2004年4月，东方钽业利用自有资金3000万元委托西北证券进行为期一年的国债投资，年收益率为6%。协议到期后，西北证券除向东方钽业支付了90万元的投资收益外，未向公司支付约定的剩余投资收益90万元及本金3000万元。

2005年6月30日，东方钽业三届二次监事会会议审议通过了《关于转让公司委托投资国债债权的议案》，债权的转让方为东方钽业第一大股东，即持股东方钽业58.18%股权的宁夏有色金属冶炼厂（下称“宁治厂”，即东方钽业现控股股东中色（宁夏）东方集团有限公司的前身）。东方钽业表示，为保护投资者的根本利益，有利于东方钽业的持续发展，特进行此项关联交易。

根据东方钽业同宁冶厂签订的《债权转让协议》，在协议生效后的十二个月内，宁治厂按季均衡原则，支付给东方钽业转让价格3000万元。支付方式为现金、设备、房屋、原材料、物资、土地使用权等，现金方式不低于总价格的50%。

宁治厂选择用房产加现金的方式履行协议。2005年12月，西北证券抵账给新债权方宁治厂22套房地产。2006年6月，宁冶厂将其所取得的18套房产以总价人民币2808.82万元的价格出售给东方钽业。根据东方钽业2006年年报，上述房产的产权已于2006年正式过户到东方钽业名下。

值得注意的是，据东方钽业披露，宁冶厂为取得西北证券用来抵债的上述房产，共支付了现金1317.94万元；由于宁治厂于2005年12月31日前支付给东方钽业现金515万元，按多退少补原则，东方钽业后返还宁冶厂现金323.82万元。至此，为偿付东方钽业3000万元债权，宁冶厂共支付现金1509.12万元，现金支付比例超过50%，符合双方所签协议的要求。

但千鹤家园房产的故事还未结束。实际上，这并不是东方钽业第一次尝试转让名下房产。

2018年10月，东方钽业曾尝试出售公司在北京、银川两地的共5处房产，其中也包括此次出售的千鹤家园2、3号楼共三套房产。发布转让公告后，东方钽业未再披露上述转让的后续进展。日前，东方钽业证券部向AI财经社表示，上述5处房产均未成功出售。

东方钽业并未在2018年10月、2019年12月的两则公告内说明房产购入日期。仅以连续出现在2018年、2019年转让名单里的千鹤家园三套房产为例，上述房产的账面价值原值分别为130.85万元、130.85万元和211.44万元，增值率小计为609.55%。不过，自2018年至2019年，上述三套房产的净值分别下降4.14万元、4.14万元和6.69万元。

从房产市值来看，根据某房产交易网站的信息，千鹤家园小区均价约为63319元/平米。东方钽业名下11套房产的建筑面积从108.97平方米至178.64平方米不等，共计1547.63平米，以上述均价计算，这11套房产的市值超过9700万元。

根据东方钽业公告披露，本次交易全部完成预计产生的利润可达到东方钽业最近一年会计年度经审计净利润的50%以上。根据东方钽业2019年三季报，公司2019年前三季度营收4.52亿元，净利润1663.43万元。16日，东方钽业证券部向AI财经社表示，如果上述房产卖出，将不计入2019年收益，而计入2020年收益。

但此次转让的结果如何还是未知数。根据东方钽业于12月16日晚发布的最新公告，这一交易需在12月30日提请东方钽业2019年第五次股东大会审议。