美国房地产“泡沫”膨胀 加大美联储货币政策压力

　　疫情发生以来，在史无前例的量化宽松政策以及极低的抵押贷款利率环境下，美国房价进入上升期。截至6月底，美国标准普尔CS房价指数中，20个大中城市房价同比增长14.88%，增速创下2005年以来最高值。眼下，房价的上涨已经成为刺激美国通胀的主要问题，而市场对美联储货币政策的焦点也已经从批评其宽松的货币政策转向呼吁遏制房地产泡沫的膨胀。北京时间7月8日凌晨，美联储发布了备受关注的6月货币政策会议完整纪要。虽然美联储在6月释放出货币政策转向信号，但从此次纪要来看，与会官员在通胀风险和债券购买等多个问题上仍存在严重分歧。这也反映出，在经济复苏之际，以房价上涨为代表的通胀问题为美联储带来了巨大压力。

　　超宽松货币政策催化美国“购房热”

　　眼下，美国地产正处于“一房难求”的购房热潮中。今年年初以来，各大城市的房屋在线挂牌至出售平均时间均大幅缩短，从房屋在网上挂牌到实际出售普遍在10天以下。5月份住房销售签约更是同比增长13.12%，远超预期。造成这一热潮的成因复杂，而流动性过剩和低利率是其中的一大诱因。

　　自去年新冠肺炎疫情暴发后，美联储先后采取了降息和大规模量化宽松政策来应对经济的下行。在此格局下，长端利率下行明显， 30年期抵押贷款固定利率也不断下探，目前仍维持在历史低位，进而促进居民贷款购房的意愿。与此同时，大量“千禧一代”正步入首套房购置期，低利率促使一部分更年轻的“千禧一代”选择提前购置首套房。美国人口调查局在2020年的最新调查显示，在未来5年里，将有越来越多的“千禧一代”抵达34岁门槛，成为本轮地产周期中的“主力军”。

　　除了政策带来的常规市场需求增长外，东吴证券首席经济学家任泽平表示，楼市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性。历史上，1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息；1991年至1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入；2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息，都催生了“购房热”。

　　美联储缩减购债或将促使地产降温

　　高企的美国房价也使得该国核心通胀持续产生上行的压力。根据美国劳工局最新披露的数据，目前住房租金项在核心CPI中的权重为41.7%，对总体通胀水平有着较大影响。据国海研究靳毅团队测算，以目前的房价同比增速14.88%来计算，预计到2022年8月份，CPI住房租金将同比增加3.35%，进而对核心CPI相较于今年4月份数据产生0.52个百分点的拉动作用。而一旦通胀持续高位运行，也将会让美联储面临更大的货币政策压力。

　　事实上，今年以来，受到通胀加速回归影响，不少国家已经开始了货币政策正常化进程。但美联储却仍“按兵不动”，强调通胀只是暂时性的。不过，在刚刚过去的6月，美联储意外释放出了疫情后首次“鹰派”信号，大幅上调今年经济和通胀预期，将官员们的加息预测提前至2023年。最新公布的6月会议纪要显示，部分官员认为，目前美国经济复苏速度快于预期，通胀的速度和程度增加，这为美联储收紧宽松的货币政策提供了理由。其他官员则认为，需要让市场为转变做好充分准备，因此需维持稳健步伐。此外，有部分官员认为，美国经济将比预期更早达到缩减购债的条件，其他官员则表示，联邦公开市场委员会在评估和制定计划方面都需要耐心。会议纪要显示，与会官员同意在接下来的会议上继续评估在实现美联储目标方面的进展，并开始讨论调整资产购买路径和构成的计划，在宣布缩减购债之前提前发出通知。

　　可以看到，虽然美联储内部对于通胀风险和债券购买仍存在分歧，但通胀持续上涨带来的压力，已经迫使美联储开始考虑退出QE。美国前财政部长拉里·萨默斯在上周五表示：“飞涨的房价令人恐慌，美联储应该停止每月购买400亿美元的抵押贷款支持证券，因为这将压低抵押贷款利率。”圣路易斯联储主席詹姆斯·布拉德上月也建议，先缩减抵押贷款债券购买规模。他表示：“在房地产市场蓬勃发展甚至有泡沫威胁的情况下，我们或许不需要购买抵押贷款支持证券。”

　　美联储收紧货币政策，无疑将为当前火热的房地产市场泼下一盆冷水。任泽平认为，历次房地产泡沫崩溃都与货币收紧和加息有关。日本央行从1989年开始连续5次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。眼下，加息对于美国来说或许还很遥远，但缩减购债已经迫在眉睫。美联储下半年缩减购债，几乎是市场的一致预期。分析机构普遍预计，美联储释放缩表信号的时间很有可能是7月22日和9月29日的两次仪息会议。虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分，接下来长端利率上行幅度大概率相对温和，但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温，使得房价上行趋缓。